İşletmeye Dahil Olmayan Arsanın İşletmeye Dahil Edilerek Üzerine İnşaat Yapılması
213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 269. maddesinde, gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerleneceği hüküm altına alınmıştır.
Aynı kanunun 262. maddesinde maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin ik- tisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferrik bilumum giderlerin toplamını ifade ettiği belirtilmektedir.
İşletmeye dahil edilen arsanın maliyet bedeli biliniyorsa VUK md. 262 ve md. 269 hükümleri gereğince maliyet bedeli ile değerlenir.
Dolayısıyla arsa inşaat maliyetine maliyet değeriyle eklenmelidir. Maliyet bedeli bilinmiyorsa VUK md. 289 hükmü gereğince bina ve arazi vergi değeri ile değerleneceğinden arsa da aktife vergi değeri ile dahil edilir. Dolayısıyla arsa inşaat maliyetine vergi değeriyle eklenmelidir.
Bu şekilde belirlenen değerin muhasebe kaydı, binanın satılmak üzere yapıldığı varsayımı altında aşağıda belirtilen şekilde olacaktır.
Gerçek Kişinin Özel Mülkiyetinde Bulunan Arsaya İnşaat Yapılması
İşletmeye dahil olmayan, kişilerin şahsi mülkiyetinde bulunan ar- salara bina(daire) yapılması durumunda binanın maliyetinin tespit edilmesi için değeri hesaplanması gereken iki maliyet unsuru bulunmaktadır.
Birincisi arsanın maliyeti, ikincisi ise alınan inşaat hizmetinin değeridir. Alınan inşaat hizmeti karşılığında ödenen bedel belli olduğu için bu hizmetin değeri de bellidir.
Ancak arsanın değerinin tespit edilmesi özellikli bir durum olup, çünkü arsa işletmeye dahil olmadığı için arsanın değeri tarihi maliyet bedeliyle belirlenmektedir.
Bu ise arsanın gerçek değeriyle binanın maliyetine eklenememesi sorununa yol açmaktadır. Bu amaçla arsa VUK md. 267 hükmü gereğince takdir komisyonunun belirlediği emsal bedeliyle binanın maliyetine eklenmelidir.
İşletmeye Dahil Binanın Yıkılarak Yerine Yenisinin Yapılması
İşletmenin aktifine dahil olan binanın yıkılması durumunda, bina net değeri üzerinden inşaat maliyetine eklenir.
Dolayısıyla birikmiş amortismanı da dikkate alınmalıdır. V.U.K.’nun 270. maddesinde, gayrimenkullerde maliyet bedeline satın alma bedelinden başka, mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderlerin maliyet bedeline dahil olduğu belirtilmiştir.
Diğer taraftan binanın yıkımı için yapılan masraflar da yeni binanın bir maliyet unsurunu oluşturmakta olup inşaatın maliyetine eklenmesi gerekmektedir. Yıkım sırasında ortaya çıkacak hurdaların satılmasından elde edilecek hasılat tutarı ise maliyeti azaltacak şekilde inşaat maliyetlerine yansıtılmalıdır.
Satın Alınan Binanın Yıkılarak Yerine Yenisinin Yapılması
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 270/2. maddesinde, mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden mütevellit giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmesinin zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.
Bu madde hükmünce satın alı- nan binanın maliyet bedeli ve bu binanın yıkım giderleri yapılacak inşaatın maliyetine eklenecektir. Buna ilişkin muhasebe kaydı işletmeye dahil binanın yıkılarak yerine yapılmasıyla aynıdır. Vermiş olduğumuz örnekteki kayıtlar bu madde için de geçerlidir.
Kat Karşılığı Alınan Arsalara İnşaat Yapılması
Kat karşılığı alınan arsalara bina yapılması durumunda; arsa sahibi arsa payının bir kısmı karşılığında kendi arsa payına bina (bağımsız bölümler) yaptırmakta, müteahhit ise arsa sahibine yapacağı inşaat hizmeti karşılığında inşa edeceği bağımsız bölümlerden kendi payına düşenlerin arsa payını kazanmakta ve ayrıca yapılan binanın bir kısmında da müşterek paya dahil olduğundan dağıtıma tabi tutula- mayan ortak alanlar (örneğin asansör, merdiven boşlukları, bahçe) oluşmaktadır.
Bu çerçevede yapılan bağımsız bölümlerin maliyetinin tespiti özellik göstermektedir.
Müteahhit açısından bakıldığında, aldığı arsa payı üzerine bağım- sız bölümü kendi inşa ettiği için inşaat maliyeti bellidir. Ancak aldığı arsa payı karşılığında bunun bedelini arsa sahibinin arsa payı üzerine bağımsız bölüm inşa ederek ödediği için aldığı arsa payının değerinin tespit edilmesi gerekir.
Bu değer ise arsa sahibine verilen inşaat hizmeti dolayısıyla yapılan harcamalardır. Müteahhidin aldığı arsa payı karşılığında ödediği bedel verdiği inşaat hizmetidir. Başka deyişle arsanın maliyet bedeli inşaat hizmeti dolayısıyla yapılan harcamalara eşittir.
Müteahhit firmaya kalan bağımsız bölümlerin arsa maliyeti, arsa sahibinde kalan bağımsız bölümlerin inşaat maliyetidir.
Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin inşaat maliyeti ise müteahhit firmada kalan bağımsız bölümlere isabet eden arsanın maliyet bedelidir. Bu durumda müteahhit firmaya kalan bağımsız bölümlerin toplam maliyeti toplam maliyetidir.
