isyeri-kira-sozlesmelerinde-yeni-donem

İşyeri kiraları hem kanuni açıdan hem de uygulamadaki yürürlük açısından pek çoğu kez konut kira sözleşmelerinden farklılık içerebilmektedir.

Özellikle işyeri kira sözleşmelerinin çoğu zaman tacirler arasında kuruluyor olması sözleşme serbestisi uyarınca taraflara daha fazla hareket alanı bırakabilmektedir.

Ancak kanuni düzenlemelerin emredici nitelikte olması bu serbestinin önüne geçmekte olup aşağıda kısaca bahsedilecek hususların göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

Bu araştırmamızda öncelikle genel kira sözleşmelerine ilişkin açıklamalarda bulunulacak sonrasında da 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olan ve işyeri kira sözleşmelerinde yeni kanuni düzenlemelere ilişkin bilgi verilecektir.

isyeri-kira-sozlesmeleri-kosullari

İşyeri Kira Sözleşmeleri Ve Covıd-19

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu düzenlemeleri uyarınca Konut ve Çatılı İşyeri Kira sözleşmeleri özel bir başlık altında düzenlenmiştir.

Burada öncelikle üzerinde durmamız gereken kavram “Çatılı İşyeri” olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kanunun ilgili düzenlemeleri bakımından çay bahçesi, sahil kesimlerinde işletilmek üzere kiralanmış kafeler, açık otopark gibi çatısı olmayan veya küçük bir baraka üzerinden işletilen işletmelerin Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri’ne ilişkin düzenlemelerden yararlanamayacağını söyleyebiliriz.

Çatılı işyerinin kullandırılmak üzere kiracıya kira bedeli karşılığında devri unsurlarına dayanan sözleşmelerin internette bulunan veya kırtasiyelerden temin edilebilen maktu sözleşmeler üzerinden hazırlanması hem kiraya veren hem de kiracılar açısından olumsuz sonuçlar doğurabilecek niteliktedir.

Özellikle 2020 yılının önemli bir dilimini Covid-19 salgını tedbirleri ile geçirmiş ve hala geçirmekte olan piyasalar açısından kira sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri, ifa imkansızlığa dair yoruma açık madde düzenlemeleri, sözleşmelerin uyarlanabilmesine imkan sağlayan sözleşme maddelerinin önemi tekrar kendisini hatırlatmıştır.

İşyeri kira sözleşmelerinde taraflar menfaatlerine ve kiralanan yerin kullanımına ilişkin özel düzenlemeler ile bir sözleşme kurmalıdır.

Tarafların sözleşme tarihinden başka gelecek zamanda karşılaşabilecekleri riskleri de göz önünde bulundurarak sözleşme müzakerelerini gerçekleştirmeli ve bu doğrultuda bir yol planı çizmesi gerekmektedir.

Özellikle işyeri kira sözleşmelerinin genelde uzun süreli olarak kuruluyor olması ve kiracının bu işyerinde ticari bir amaç elde etme planı göz önüne alındığında kira sözleşmelerinin de bu ihtimaller dahilinde kurulması özellikle kiracılar açısından önemli sonuçlar doğuracaktır.

Kira sözleşmeleri hazırlanırken özellikle taraf menfaatlerini koruyan bir kontrol listesi oluşturulmasını ve bu kontrol listesi üzerinden hareketle kanuni düzenlemeler ve yerleşik uygulamaların kira sözleşmelerine uygulanmasını tavsiye ederiz.

2012 Yılında yürürlüğe giren 6098 S. Türk Borçlar Kanunu’nun işyeri kiralarına ilişkin düzenlemelerinden bir kısmı 8 yıl süreyle ertelenmişti.

01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğü ertelenen hükümler uygulama alanı bulmaya başlamış olup bu tarihten itibaren yapılan sözleşmelerde özellikle işyeri kiracılarının sahip olabileceği önemli haklar:

  1. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
  2. Kiracı kira sözleşmesini erken feshetmesi durumunda kira sözleşmesinden geri kalan tüm süreyi değil yerin benzer koşullarda tekrar kiralanabileceği süre için sözleşmeden sorumlu olacaktır.
  3. Taraflar kira sözleşmesinin çekilemez olduğunu ispat borcu ile birlikte olağanüstü fesih yolunu kullanabileceklerdir.
  4. Kira sözleşmesinin geçerliliğini, kiracıya yüklenen kiralanan yerinin kullanımıyla ilgili olmayan bir sorumluluğa bağlı tutan düzenlemeler geçersiz olacaktır.
  5. Kiralayan, kiracıdan ancak 3 aylık kira bedelini aşmayacak şekilde güvence isteyebilecek ve güvenceye ilişkin TBK Madde 342 düzenlemeleri geçerli olacaktır.
  6. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kiralayan önceki yıldaki ortalama TÜFE oranını geçmemek koşulu ile değişim yapabilecek olup TBK. Madde 343 düzenlemeleri esas alınacaktır.
  7. Kiracıya kira gideri ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir.
  8. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiracısı tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişisi olan işyeri kiralarına ilişkin yukarıda yapılan değişikliklerin kira sözleşmelerinin imzalandığı tarih ve sözleşmelerin hazırlanış şekli bakımında farklı sonuçlar ve yorumlar doğurabileceği unutulmamalı, her sözleşmenin kendine has özellikleri bakımından uzman bir avukattan bilgi alınması gerekmektedir.

Gelecek sayıda görüşmek dileğiyle…

2015 yılından itibaren ticari şirketlere; iş davaları, ticari alacaklar ve sözleşme hazırlığı ile yönetimi alanında hukuki danışmanlık hizmeti veriyorum. Maltepe üniversitesi Özel Hukuk Yüksek lisans dersleri ile Uluslararası Dış Ticaret ve Lojistik Bölümünde ikinci lisans eğitimine devam ediyorum. E-Ticaret Hukuku, Sözleşmeler Hukuku, Nakliyat Sigortaları gibi ticari alanlara ilişkin özel eğitimlere katılma fırsatı yakaladığım bu süreçte danışmanlık verdiğim şirketlerin yanında kurmuş olduğum hukuk bürosu bünyesinde bireysel dava ve icra takibi işlemleri yürütmekteyim.