İlaç fabrikaları nispeten katma değeri yüksek ve maliyetli yatırımlardır. Bu yazımızda dikkat edilmesi gereken hassasiyetlerden bahis edeceğiz. Yatırım süreci aşağıda bahis edildiği şekli ile başlar. Kararın alınması ve devamında oluşan akış detaylı bir şekilde anlatılacaktır.

  • Yönetim Kurulu Kararı,
  • Proje Yöneticisi atanması,
  • Konsept Projecinin Belirlenmesi,
  • Ön Fizibilite Raporu Hazırlanması,

Taslak Bütçe Oluşturulması,

  • Arazi alınması,
  • Kriterler, ( ticari olanların dışında )
  • Vasıflı iş gücüne olan yakınlık ve ulaşım imkanları,
  • Arazinin Jeofizik özellikleri ( Zemin mukavemeti, Rüzgar ve güneş cepheleri, )
  • Teşvik ve benzeri  destekler,
  • Alt yapı ihtiyaçları , ( Doğal Gaz, Elektrik, Su vbg. )
  • Çevre yapıları ve bunların bozucu etkileri,
  • Atık Maddelerin ve yağmurun uzaklaştırılması , su basma riskleri,

Özet Bölümü

Konsept Proje Hazırlanması,

  • İhtiyaçların belirlenip, Projeye Aktarılması,
  • Tüm Bölümlerin projede kaplayacağı yerler,
  • Bölümlerin kabaca tefrişi,
  • Hareket Planları,
  • Materyal,
  • İnsan,
  • Çöp,

Arazi Etüdlerinin yapılması,

  • Bodrum ve zemin kullanımları,
  • Zeminlerde taşıma kapasitelerinin tayini,

Acil tahliye planı,

  • Alternatif Çözümlerin oluşturulması,
  • DQ hazırlanması, Data List Hazırlanması,
  • GMP Konsept düşüncenin esaslarını  projeye yansıtmak,
  • Olması gereken , Oda Basınçları, Sıcaklık ve Rutubet değerleri
  • Hava Yönleri ve hızları,
  • Hava değişim katsayıları ve taze hava miktarları,

Proje Yürütme Gurubu Oluşturulması,

  • Proje Raportörü Atanması,
  • Uzman Kişi görevlendirilmesi,
  • Proje Koordinatörü, atanması,
  • Proje de yer alacak Teknik kişilerin Belirlenmesi,
  • Projede Yer alacak idari kişilerin Belirlenmesi,
  • Proje İletişim Planın oluşturulması, ( Toplantı ve Rapor düzeni ile alakalı esaslar saptanacaktır.)
  • Proje Ön Yatırım Bütçesinin ( Taslak Bütçe Çalışması ) tespit edilmesi,
  • Sözleşme takibi ve yapılması için uzman Avukat ve gerekir , ise harici destek kişisi.
  • Finansman da Öz kaynak ve Kredi konularının oluşturulması, ile ilgili uzman kişi,
  • Proje Danışmanları, Şayet gerekli görülür ise Proje hazırlama safhasında görevlendirilecektir.
  • ( Yangın, Akustik, Sanatsal  Aydınlatma , Renk seçimi, Yapısal Malzeme Seçimi, vs ) Bu konu ,Mimarlık hizmetleri dosyasında beklenecektir. Mimarlık ofisi bu hizmeti ayrı teklif verilecektir.  Üretilen Hizmet den de  Mimari Grup sorumlu tutulacaktır.

Kesin Proje Hazırlama Grubunun Oluşturulması,

Proje Grubu, Kesin proje de yer alacak , bu konuda daha önce yeterli seviyede eser vermiş olan firmalar havuzundan en az 3 firmanın yer aldığı aday havuzu içerisinden seçilecektir. İşveren ve vekili bu sayıyı artırabilir.

Havuzda yer alan proje firmaları, bu iş için tekliflerini  en az  10 iş günü içerisinde hazırlayıp vereceklerdir. Bu iş için İşveren hassasiyetleri aşağıda kaleme alınmıştır.

4 farklı gruptan en az 3 adet olmak üzere gelen  kesin proje hazırlama teklifleri genel değerlendirmeye alınır ve mukayese listesi  hazırlanır. Bu değerlendirme süresi 5 iş gününü geçemez.

Projeciler Kesin proje çizme tekliflerini verdikten 1 hafta sonra belirli bir sıra ile görüşmeye çağrılır , her  grup için belirlenmiş 3 firma ile aynı gün içerisinde görüşme yapılacaktır. Bu görüşme trafiğinin süresi 1 haftayı geçmemelidir. Ertesi hafta ise aday olan firmalar ile bu görüşmelerin 2. Etabı yapılacaktır. 2. Etap görüşmelere şayet arzu eder ise Firma sahibi de katılabilecektir.

Etap görüşmelerde çalışacağımız 4 grup temsilci büyük ölçüde seçilmiş olacaktır. Ancak aksi bir durum için son hafta görüşmeleri için zaman rezervi olmalıdır. Firma Görüşmeleri üzerinden 3 hafta geçmiş olup bu esnada hukuk servisimiz de bu üç firma ile yapılacak iş sözleşmelerinin metinlerini hazırlamış olup , 3. Hafta içerisinde mutabakat sağlanan firmalar ile imza için de hazır edecektir.

hafta içerisinde , tüm seçilen proje firmaları ile birlikte Proje yönetim grubu ilk icra toplantısını yapacaktır. Bu toplantı daha ziyade işin gruplarının birbirlerini tanıması genel esasların konuşulacağı toplantı olacaktır. Bu ilk toplantıya firmalar bu proje ile ilgilenecek en az 2 kişi ile hazır bulunacaklardır.

İlk tanışma toplantısında ele alınacak konuların , proje firmalarının seçildiği etap görüşmelerinde ele alınan konular olması önemlidir. Yeni ve sürpriz talepler olmamalıdır. Ancak işveren veya vekili  seçmiş olmasa dahi fikirlerinden etkilendiği  bir grubun önerilerinin dikkate alınması ve hatta takip edilmesini talep edecektir. Buna rıza gösterilmemesi ise kabul edilmeyecek olup, böyle bir aday ile devam edilmeyecektir.

Bu fikri karışımın genellikle 1. Ve 2 etap görüşmelerinde netleşmesi beklense bile 3. Etap görüşmelerde ortaya çıkmasından ötürü , istemeyerek dahi olsa , tanışma toplantısında şifahi daha sonra da yazılı taahhüt şeklinde gündeme alınması söz konusudur. Burada amaç iş partnerlerinin işlerini zora sokmak dan ziyade farklı kültür içinde olan firmaların karşılıklı algı ve anlaşmasının önünü açmaktır.

Bir anlaşma ne kadar net ve anlaşılır ise sorun çıkma olasılığı  o kadar az olacaktır. Bu yüzden sözleşmeler mümkün olduğu kadar sade ve anlaşılır olacaktır. Bu yüzden sözleşmelerde aşağıdaki hususlar ana başlık olarak yer alacaktır.

  1. Taraflar, ve yazışma adresleri,
  2. İşin Konusu , adı,
  3. Tanımı, (Kalitesi ile alakalı uyulması gereken standartlara vurgular.)
  4. Kapsamı, ve kapsam dışı işler,
  5. Muhtemel süresi ,
  6. Ödemeler ve şekilleri,
  7. Fesih sebepleri,
  8. Cezai uygulamalar,
  9. Mahkeme Adresi, ( İstanbul )

Tüm Proje grupları , çizdikleri projelerin farklı yorumlanmasına mani olacak açıklık ve  doğruluk ile proje çiziminden sorumludur. Uygulamada karşılaşılan ve proje hassasiyetinin yetersizliğinden kaynaklanan sorunların  genel sorumlusu olacaklar ve oluşan zararı tazmin edeceklerdir.

Tüm projelerin süper pozisyon undan Mimari proje grubu sorumludur. Özellikle asma tavan, Koridor tavanları ve teknik odalarda Elektrik, mekanik ve diğer tesisat ların alan kullanımı Mimari grup olarak belirlenecektir. Aksi ifade edilmemiş ise aşağıda ki ifadeye uyum sağlanması gerekecektir.

İnşaat esnasında gerekli olacak tüm boşluk ihtiyaçları Mimari grup  tarafından ,  tespit edilip Projeye işlenecektir. Proje ilerleme toplantısında, birbirlerinden bilgi bekleyen gruplar, belirlenen makul sürelerde bu bilgileri birbirlerine aktaracaklardır. Hiçbir gruptan diğerine vermediği için mazeret üretmesi beklenemez.

Kullanıcı ihtiyaçları için ise beklenen bilgiler, Konsept Projecinin  dosyasında aranacaktır. Olmaması halinde işveren uzman temsilcisinin bilgisine başvurulacaktır. Örnek olarak aşağıda ki hususlar , proje ve uygulama safhalarında genellikle sorun odakları olurlar.

  1. Tüm projeciler teslim edecekleri projelerde ki alt uzmanlık danışmalarından kendileri sorumludur. Bunları bizzat kendileri ve/ veya bir başka uzman gruptan kendi sorumlulukları ile edinip projeye işlerler. Sorumluluklar Projeciye aitdir. Mal sahibi bu tür konular için Projeciye ilave ödeme yapmaz. Teknik şartname ve keşif hazırlanması da bu kapsam içindedir. ( Örneğin, yangın, akustik, ses, güvenlik, peyzaj, sanatsal aydınlatma, vs. de bu grup ta sayılacaktır. )
  2. Tüm enerji dağıtımlarında , kaynak dan tüketiciye doğru ilerleyen hatlarda, sol taraf, üstten aşağıya doğru azalan bir şekilde Mekanik gruba, sağ taraf ise aşağıdan yukarıya doğru daralan bir biçimde elektrik grubu tarafından kullanılacaktır.
  • Mahallerde eksenel hatlar her 2 grup tarafından birlikte kullanılacaktır. ( Havalandırma Menfezi ve Aydınlatma Armatürü gibi . Koridor doğrultusunda sebebi izah edilemeyecek olan eksenel kaçmalara müsaade edilemez.)
  1. Tüm ince iş detayları , kaba inşaat işleri sırasında da öngörülmüş olacaktır. Brüt kalacak yerlerde , kalıp izleri yatay da ve düşeyde 62,5 cm tyrot eksenleri halinde görülecektir.
  2. Farklı yapısal malzemelerin birleştiği yerlerde muhakkak derz çıtası kullanılacaktır. ( Alü L, veya Z profil olabilir ) Örnek olarak , brüt beton ve İnce sıva birleşimi veya sıva ile alçıpan birleşimi gibi.
  3. Mimari saha uygulamasında çizilecek olsa dahi kesin proje safhasında kritik bölümlerin brüt beton kalıp planları, prestij mekanlarının zemin kaplama uygulama detay öngörüleri  1/20 hassasiyetinde sistem detayları ile çizilip detaylandırılacaktır.
  • Akustik öngörüler dikkate alınılarak genellikle ofis ve sosyal mahallerde, Aydınlatma, havalandırma ( Fan coil  cihazları ), ile süperpozisyonların tarifi yapılacaktır.
  • Balkon , teras veya teknik alanlarda gibi , muhtemel su sızıntısının olacağı yerlerde su izolasyonu ile birlikte yapısal tasarımlar ( eğim şapı ), topuk betonu  vs  çok esaslı olarak tarif edilmeli. Bu önlemler üzerinde yapılacak işler için tasarım ve yapım grubundan izin alınmaksızın işleme yapılmamalıdır. Ülkemizde hala bu bölgeler gereken ciddiyet de yapılmamaktadır.
  1. Yağmur inişlerinin yapı içerisinden geçmesi kabul edilmez. İniş borularının ise zemin kollektöründe toplanıp binadan uzaklaştırılması istenir. Açık kanal toplaması arzu edilmez. Yağmur suyu binadan uzaklaştıktan sonra uygun bir eğimde yol  kotuna salınacaktır.
  2. Cephe alternatif sunumlarında henüz seçim yapılmasa dahi Mimari grup, transparan oranları da dikkate alarak alt kaba yapının izolasyon beklentileri için aldığı tedbirleri ısı, su ve ışık açısından çözmüş olacaktır.
  3. Acil kaçış merdivenleri ve bunun dışında yapıya birleştirilecek tüm ilave yapı unsurları , detaylı olarak tarif edilecektir. Kaplama ve son kot mimari malzemelerde güneşin zaman içerisinde yapacağı aşındırmaları dikkate alarak onaylandırılmış seçimler yapılacaktır.
  • Kat yüksekliği tespitinde asma tavan içinde kalacak tesisat yükü , mekanik grubun onaylanması halinde tespit edilecektir. Bunun için mekanik grup 3 boyut analizleri ile birlikte talebini dile getirecektir.
  • Haftalık proje ilerleme toplantıların da temel amaç yukarıda anlatılan ve bunun gibi temel hususlardan yapılacak sapmaların ve daha iyi çözümlerin önerilmesi ve izin alma süreçleri olmasıdır.
  • Proje ilerleme toplantıları sözleşme imzalayan ve taraf olan tüm grupların katılımı ile yapılır. Gündeme uyulması ve çözümlerin toplantıda yapılmasına asla müsaade edilmez. Her türlü çözüm projecilerin kendi veya 2 li, 3 lü ayrı çalışması ile bulunacaktır.
  1. Bir grubun işini bitirdikten sonra diğer grubun devam ediyor olmasına müsaade edilmez. Grup parelel iş yapma yeteneği ile uzman olmalıdır. Sonuçların uyumundan taraflar sorumludur.
  • Mekanik ve Elektrik Dikey yatay şaft ihtiyaçları başlangıçta talep edildikten sonra tekrar değiştirilemez. Bina içi enerji dağıtımı esaslarını belirledikten sonra , farklı mahallere ulaşmak ve yapının farklı şekilde kullanılması talebinde dahi, alt yapı galeriler ve şaftlar esas alınacaktır. Bu tür mekanlarda Yangın zonu, duman ve ses bariyerleri izolasyonları  projeciler tarafından detaylı şekilde tarif edilmiş şekilde projelere aktarılacaktır.
  • Projenin ilk ve ara sunumlarında yapılacak müşteri ihtiyaçları dikkate alınacak, detay projeler bu safhalara kadar çizilmeyecek. Onay alındıktan sonra , tüm gruplar detay çalışmalarına geçeceklerdir.  Ancak bu safhaya kadar olan çalışmalar dahi, mal sahibini aydınlatacak şekilde sketch-up veya benzeri programlar ile  sunulacaktır.
  • Mal sahibi veya temsilcisi proje ilerlerken dahi temelden veya kısmı değişiklik taleplerini ortaya koyabilecek. Bunun için kesin proje grubu herhangi bir talepte bulunamaz. Konsept proje grubu , bu değişiklikleri ,içeren Data listesi ve projesi ni en kısa sürede kendilerine tekrar verecektir.
  • Proje ana unsurları ile kabul gördükten sonra , artık dramatik bir değişiklik gündeme gelemez. Ancak bazı istisnalar bu durumu değiştirebilir. Mal sahibi m2 üzerinden anlaşılmış sözleşmeyi yeni kazanılmış idari bir hak ile artırabilir. Bu durum projenin toplam yapım süresinin yarısı geçilmeden oluşmuş ise ,  Mal sahibi herhangi bir ilave ödeme yapmaksızın , projenin ilave bir makul süre ile tamamlanmasını talep edecektir.  Bu sürede toplam proje süresinin  1/3 süresini geçemez.
  1. Proje, kapalı alan m2 tutarı  %50 artmamış ise herhangi bir ilave ödeme söz konusu olamaz. Şayet bu oran aşılmış ise her artan m2 için ilave % 50 teklif tutarı  gündeme gelecektir. Ancak uygulamada ki aksaklık ve tarif eksiklikleri halinde onay ve karar  kurumu Proje danışmanı ve Kontrolüdür.
  • Mekanik grubun güç belirleyip elektrik grubuna aktarması beklenmez. Elektrik grubu tecrübeleri için seçilmiş olup daha önceki bilgilerini de harekete geçirerek , kullanılan teknolojiyi de dikkate alarak en sağlıklı optimal enerji talebi ve iletim projelerini  hazırlayacaktır. Bu mekanik grup içinde geçerlidir. Farklı bir teknoloji seçer ise diğer grup üyelerine olan etkisini de tüm ayrıntıları ile ön toplantılarda açıklayacaktır.
  • Kesin Proje Grubu toplantıları, Proje danışmanın liderliğinde yapılır. Sekretrya gündemi ancak başkanın talepleri ile aşılabilir. Hiçbir kişi ve grup bu toplantılarda yan yana 2 li veya 3 lü sohbetler  yaparak sürdüremez . Bu hal birden fazla oluşur ise akit feshi ile sonlanır. Yerine yarışmaya katılan 2 veya bir diğer projeci gruba alınır. Bu kararın verilmesinden de başkan sorumludur. Toplantının sürdürülmesinden ve kapanmasından başkan sorumludur. Tüm katılımcılar hazırlıklı ve en yetkili ağızları ile toplantıya katılacaklardır.
  • Toplantıya gelinmemesi hali için en az 1 hafta öncesinden haber verilecektir. Bir grup 2 kişiden fazla bu toplantıda temsil edilemez. ‘2. kişi genellikle tam yetkili, ve daha önce bu toplantılara katılmış olan grup üyesi olacaktır.
  • Proje toplantılarının genel konusu ilerleme durumu tespiti ve muhtemel sapmalardır. Mal sahibi ve Lokal Kamu idaresi uygulamaları dışında gecikme sebepleri kabul edilemez.
  • Hiçbir toplantıya hazırlıksız gelinmez.
  • Toplantı süresi ½ günü geçemez . ( Tüm üyeler ile birlikte ) . Kalan ½ günde ayrı toplantılar yapılacaktır. Bu toplantılar birbirleri ile iş bağlantısı olan işler olarak tarif edilir , isterler ise kendi ofislerinde de sorumlulukları ile alakalı toplantıyı sürdürebilirler. Başkan ister ise bir veya daha fazla grup ile toplantıyı detay ve sorun çözme amaçlı sürdürebilir. Bu talepten anlaşılması gereken projeci grup Hafta da en az 1 günü, tam olarak bu işe atayacaktır.
  • Proje Uygulama süresi, 3 ile 4 ay arasında olacaktır. Bu süre kesin olarak anlaşma esnasında belirlenecektir.
  • Şayet Kesin Proje Grubundan ileride inşaat uygulaması esnasında da proje müellifi hizmeti talep edilecek olur ise benzeri  uygulama şekli gündeme gelecektir.
  • Proje toplantılarında ikram Mal sahibi tarafından yapılacaktır. Mal sahibinin belirlediği mekanda toplanılacaktır.
  • Kesin proje grubu çalışmaları ve tüm ekler i( tenik şartnameler, keşif raporları , projeler ) ile birlikte 2 tam baskılı klasör ve flaş bellek içinde alınacaktır. Projelerin tüm değişiklik ve kullanım haklarının Mal sahibinde olduğuna dair muvaffakatname ve taahhütname de projeler ile birlikte teslim edilecektir.
  • Mal sahibine ait projelerin ve benzerlerinin başka bir yerde kullanılmasının tespiti halinde  projeci sorumlu tutulur. ( Proje ye has hususlar ile sınırlı kalmak kaydı ile ) Aynı şekilde projeci başka bir projeden alıntı yapıp mal  sahibi projesinde kullanamaz. Bu esaslar genel meslek suçları kapsamında (  intihal ) ele alınıp sonuçlandırılacaktır. Tüm sorumluluk projeciye ait olacaktır. Projeci ve bu işe yapmaya delege ettiği çalışanları için bu tür eylemlerde bulunmayacağına dair  taahhüt de bulunacaktır. Bu durum yurt içi ve yurt dışı eserleri içinde geçerli olacaktır.

Geofizik Etüdler ve Raporu

Lokal ve bölgeyi tanıyan bir firma tarafından yapılıp raporlanması tercih edilmelidir. Bölgesel talimatlar dikkate alınmalıdır.

ÇED Raporu

Lokal ve bölgeyi tanıyan bir firma tarafından yapılıp raporlanması tercih edilmelidir. Bölgesel talimatlar dikkate alınmalıdır.

Mimari Grup

Mimari Grup dan beklentiler, Kesin proje grubunun oluşmasında bahis edilen hassasiyetler doğrultusunda olacaktır. Mimari grup aşağıda bahis edilen konular ile ilgili tüm çalışmaları eksiksiz olarak tamamlayacaktır. Hijyen alanların tasarımı bu kapsam dışında olup, ancak kesişim bölgelerinin de tasarımından sorumlu olacaktır. ( Cephelerde, fonksiyonel koridorlarda  vs )

Mimari grup işe başlamadan evvel araziyi görecek ve  konsept proje ile alakalı var ise düşüncelerini ve önerilerini başlangıç öncesi bir Rapor ile İşverene veya vekiline bildirecektir.

Mimari grup , özellikle asma tavan karelaj ı , zemin taş döşeme planı gibi konularda mekanik ve elektrik gruplarının çalışması için uygulama projelerini hazırlayacak ve süper-pozisyonların oluşmasını da sağlayacaktır.

Şaft ve yatay geçişler için her türlü rezervasyon tanımlı olacaktır. Bu konularda projenin ilerleyen safhalarında esnetme olmamalıdır.

Ofis bölümlerinde komşu mahaller ve dış ortam ses izolasyonu akustik olarak  çözümlenmiş olacaktır. Islak mahal boru su akışları tamamen izole edilmiş olacaktır. Tüm ıslak mahaller dikey de alt alta yerleşmiş olacaktır. Zemin izolasyonu ıslak mahallerde , zemin giderleri dışında geçiş olmayacak şekilde tasarlanacaktır. Özellikle teknik alanlarda taşma suya karşı bu alanlar havuzlanacaktır.

Renk ve yapı malzemesi seçiminde görsel ve numuneler , mal sahibi veya temsilcisinin onayı alındıktan sonra netleşecektir.  Ancak nihai karar uygulama esnasında gerekirse örnek uygulamalardan sonra netleşecek yani karar verilecektir.

Mimari grup, fonksiyonel planlar onaylandıktan sonra, diğer grupların çalışacağı paftaları, taslak olarak dağıtacaktır. ( 1. evre sonu ). Alt gruplar ve diğer dış disiplinler  ilk evre çalışmalarını tamamlandıktan sonra, Mimari Grup 2. Evre çalışmalarına başlayacaktır. Bu dönem daha ziyade disiplinler arası koordinasyon ve mekan paylaşım ve kullanımları şeklinde seyredecektir.

Mimari 2. Evre sonuçlandığında ise artık proje mekan açısından yerleşmiş ancak ince yapı detayları eksik olarak ele alınacaktır. Alt gruplar da bu dağıtılacak olan 2 evre resimler üzerinde kendi sonlandırmalarını yapacaklardır.

Alt grup çalışmaları tamamlandığında Mimari grup tüm resimleri bir araya getirip ,ilgili mahallerde süperpoze ettikten sonra son haline getirecektir. Çalışmaların sonuçlandırılmasından Mimari grup sorumlu olup, olası aksilikleri tedbir alması için uygun bir süre öncesinden Mal sahibine veya temsilcisine bildirecektir.

  1. Fonksiyonel Alan projeleri, ( Üretim Dışı Alanlar ),
  2. Çatı, Cephe Projeleri,
  • Peyzaj ve Bahçe Duvarları,
  1. Dış ve İç Alan Aydınlatması, ( Mimari Değerlendirme),
  2. Akustik Uygulamalar,
  3. Felaket Halleri için Acil Durum Planı,
  • İç Mimarlık Kullanım Projeleri,
    1. Kesit, cephe ve planlar,
    2. Islak mahal detay planları,
    3. Tüm nokta detay plan ve kesitleri,
    4. 3 boyutlu en az 20 mekan dan animasyon resimleri,
  • Tüm Mimari konulara ait Teknik Şartnameleri,
  1. Tüm Mimari konuların keşif ve İhale dosyalarının hazırlanması,
  2. Proje uygulama hali için Müellif lik ücret teklifi,
  3. Statik ve Diğer İnş. Müh. Konuları,

Statik Grup , Bina ve çevre yapılarının tamamlanmasından sorumludur. Yol ve alt yapıları , yol eğimleri, yağmur ve atık su Rögarları bu iş kapsamında ele alınacaktır. Bina ile yol alt yapıları , Yol ile arazi dışı gider bağlantıları ., İnşaat Mühendisliği hizmetleri kapsamında ele alınacaktır.

Hafriyat , Muhtemel dolgu ve zemin iyileştirme ile alakalı rapor öncelikli olarak yayınlanmalıdır. Bu rapor için Arazide yapılan Jeofizik etüdler dikkate alınacaktır. İnşaat Grubu yeterli bulmaz ise bu raporların derinleştirilmesini talep edebilir.

Mimari 1. Evre sonuçları gelene kadar İnşaat Grubu Konsept Proje taslağı üzerinden Öneri Raporu hazırlayacaktır. Bu Rapor Proje toplantılarında dikkate alınıp tüm gruplar tarafından değerlendirilecektir.

Mimari 1. Evre sonrası Bina taşıma sistemi belirlenecek ve  Proje Koordinasyon Toplantısın da onaya sunulacaktır. Taşıyıcı sistem ile birlikte Binada tüm yatay ve dikey Şaftlar da gösterilmiş olacaktır. Binada ilave olarak Mekanik ve Elektrik grubu yeni şaft talebinde bulunabilir.

Yatay ve dikeyde Şaft geçişlerinde kovan kullanılacaktır. Bu kovanlar ile duvar arası duvar malzemesi ile tam sızdırmaz olacaktır. Kovan içinden geçen tesisat boşlukları ise yangına dayanıklı elastik sünger veya köpük malzeme ile sızdırmaz olacaktır. Bu detay yatay ve dikeyde  İnşaat grubu tarafından nokta detay olarak verilecektir.

Bina dışı yardımcı yapılar da  aynı ana bina da olduğu gibi çözüm yolu seçilecektir.

  1. Betonarme ve Çelik Yapıların Statik Hesapları,
  2. Yağmur ve atık su hatlarının arazi içinde çıkış noktalarına kadar çizimi,
  • Tüm İnşaat Konularına ait Teknik Şartnamelerin Hazırlanması,
  1. Tüm İnşaat konularına ait  keşif ve İhale dosyalarının hazırlanması,
  2. Proje uygulama hali için Müellif lik ücret teklifi,
  3. Makine Müh, konuları,

HVAC ve Havalandırma Kanal Projeleri,

Bu projeler Mimari 1. Evre sonrası çizilmeye başlanacaktır. Tüm datalar Konsept Proje Data list üzerinden alınarak çözüm gerçekleştirilecektir. Hesaplamalar üzerinde var ise Konsept proje eksiklikleri de tespit edilip  düzenlenmesi proje toplantısını beklemeksizin teklif edilecektir.

Isı yükü bilinmeyen cihazlar için cihaz satıcıları uyarılacak, vaktinde bu bilgilere ulaşılmaz ise  , böyle durumlarda en kötü ihtimal esas alınacaktır.

Tesisat ve Borulama Projeleri,

Tesisat ve Borulama projelerinde Kolon hattı projesi yanı sıra Tesisat katları için Boru izometrisi planları 3 boyut olarak verilecektir.

  • İzolasyon ve Yoğuşma Hesaplamaları,
  1. Merkezi Enerji kaynaklarının sarfiyata ve geleceğe uygun projelendirilmesi,
  2. Tüm yer giderlerinin Bina dış noktasına kadar projelendirilmesi,
  3. Otomatik kontrol için noktaların belirlenmesi, Otomasyon Projeleri,
    1. P&I Projeleri,
    2. Nokta listesi, (Digital , Anolog , Input, Output )
    3. DDC Pano ve bağlantı Projeleri,
    4. Kablo kafesi projesi,
  • Tüm Makine Müh. Konularına ait Teknik Şartnamelerin Hazırlanması,
  • Tüm Mak. Müh. konularına ait  keşif ve İhale dosyalarının hazırlanması,
  • Proje uygulama hali için Müellif lik ücret teklifi,

Otomasyon işleri ayrı bir kalem olarak belirlenecektir. ( Algılayıcılar, Hareket ettiriciler, Panolar, Kablo ve Kablo kafesleri,) montajı ve uç bağlantıları ayrı bir iş kalemi olarak belirtilecektir. Mekanik grup gözetiminde yapılacaktır.

Uç bağlantıları yapılması için ,Otomasyon grubunun gözetiminde( Süpervizör ) ,sahada çalışan elektrik grubu  kaynak ve cihaz arasındaki tüm kablo çekimi ve uç bağlantısı işlerini yapabilir. Ancak sadece uzman grup tarafından sistem enerjilendirilmesi uzman tarafından yapılacaktır.

Elektrik Mühendisliği konuları

  1. Kuvvet ve besleme Projelerinin Hazırlanması,
    1. Kısa Devre kesme gücü ve Gerilim Düşümü hesaplamaları,
    2. Plan ve kolon dağıtım projeleri,
    3. Enerji takip ve İzleme Projeleri,
    4. Kablo tavası, merdiveni projelerinin plan düzleminde hazırlanması, tava içinde kablo yoğunluğunun gösterilmesi,
    5. Dağıtım Panoları ve MCC Pano imalat resimleri, Motor Invertör pano ları , Panolarda kablo girişi her zaman alt taraftan yapılacaktır. Tüm ayaklı Panolar için , yükseltilmiş döşeme yüksekliğinde taşıma masası olacaktır. Yükseltilmiş döşeme olmayan yerlerde ise pano altı kablo geçişlerine uygun olarak kapatılmış olacaktır.
  2. Zayıf Akım Projelerinin hazırlanması,
    1. Seslendirme Düzeni,
    2. Acil Anons Sistemi,
    3. Telefon santrali ve Tesisatı,
    4. Yangın İhbar Sistemi,
    5. Data Yönetim sistemi . Server Odası ve tesisatı,
    6. Güvenlik Sistemi ve Kameralar,
    7. Akses Kontrol ve Kapı yönetim Sistemleri,
    8. PDKS Sistemi,
    9. Enerji, takip ve yönetim Sistemi,
    10. BMS Sistemi, sistem entegrasyonları,
    11. Kablo kafesi projelerinin plan düzleminde hazırlanması, kafes içinde kablo yoğunluğunun gösterilmesi,

Zayıf akım kablo kafesleri , farklı bir güzergah olması halinde ,kuvvetli akım merdivenleri ile paralel olarak yerleştirilmez. Aralarında en az    1 m mesafe  bırakılacaktır. Kuvvet hatları ile yan geçişler de ise 90 derece olarak tasarlanacaktır.

  • Aydınlatma Projelerinin Hazırlanması, ( İç /Dış ve Acil Aydınlatma )
  1. Yıldırımdan Koruma projelerinin Hazırlanması ,
  2. Topraklama Projelerinin Hazırlanması,
  3. Tüm Elk. Müh. Konularına ait Teknik Şartnamelerin Hazırlanması,
  • Tüm Elk. Müh. konularına ait  keşif ve İhale dosyalarının hazırlanması,
  • Proje uygulama hali için Müellif lik ücret teklifi,
  • GMP Projeleri,

  1. Hareket Planlarının Hazırlanması,
  2. Klas Alanların ,Klaslarının Belirlenmesi,
  • Hava Yönleri ve Aır-Lock yerleşimlerinin yapılması,
  1. Odalarda Basınç Değerlerinin tespiti,
  2. Sıcaklık , Basınç ve Rutubet Takip edilecek Noktaların tespiti,
  3. Çöp Uzaklaştırma Planı ,
  • URS , yani Kullanıcı İhtiyaçlarının tespit edilmesi,
  • Ekzoz Gazları Ölçme Noktaları ve Gaz deşarj Noktaları,
  • Teknoloji Projeleri,
  1. Vasıflı Su Tesisi ve Tesisatı,
  2. Yer Giderleri ve Toplama Rögarları,
  • Reaktörler ve Bunlara Ait Skit Besleme Planları,
  1. Havalandırma Otomasyon Projesi,
    1. Kontrol Noktalarının Belirlenmesi,
    2. P&ID Projelerinin Hazırlanması,
    3. Proje Keşfinin, Teknik Şartnamelerin ve İhale Dosyasının hazırlanması,
    4. Fiili Uygulama Süreci,

Fiili Uygulama Süreci,  Kesin Projelerin İşverene teslimi ile başlayan süreçtir. İşveren veya vekiline teslim edilen İhale dökümanları ( Projeler, Teknik Şartnameler ve Keşifler )her branş için en az 5 kopya olarak  ana yüklenici ve alt yüklenicilere verilmek  için hazır hale getirilecektir. Bu sözleşmeler içerisine İdari sözleşmeler de İşveren Vekili tarafından eklenecektir. Bu idari sözleşmenin ana unsuru ise İş yapım sözleşmesi taslağı olacaktır. Ayrıca iş yeri görme belgesi de imzalanıp geri teslim edilecektir. Yüklenici işin yapılacağı yer hakkında yeteri bilgiye sahip olduğunu bu belge ile teyit etmiş olacaktır.

Hazırlanan dosyalar , en az  5.000 TL karşılığında  ihaleye girmek isteyen firmalara teslim edilecektir. Firmalar bu bedeli Banka çeki olarak vermelidirler. Şayet yarışmayı kazanamaz iseler çekler kendilerine en az  2 ay sonrası tarihi ile  geri teslim edilecektir. Bunun amacı ise ciddi olmayan firmalar ile çalışmamaktır.

Bu taslak  metin Yüklenici tarafından detaylı okunduktan sonra , teklifini vereceği işin uygulamada  karşılaşacağı konuları kapsaması açısından önemlidir. Burada amaç sözleşme faslına gelindiğinde, sözleşmeyi sakatlayacak huşular ve süprizlerin önlenmesidir. Bu öngörü ve Önergeler  en iyi sözleşmelerde dahi ortay çıkabilecek sorunların çözümlenmesinde yeterli olmayabilir. Bu durumda Yüklenicilerden sözleşmeyi teslim ettikleri anda iş tutarının  % 5 ‘i tutarında Banka Teminat mektubu talep edilir.

Tüm dosyalar  dağıtıldıktan sonra , Yükleniciler tekliflerini vermeleri  için 20 iş günü süre verilir.  Projelerde anlaşılmayan ve net olmayan hususlar   için ilk 10 iş günü kullanılmalıdır. Bu sürede gelen sorular için , proje firmaları  üzerinden  yüklenici firmalara verilecek cevaplar zeyilname olarak yayınlanacaktır. 2. Bir zeyilname yayınlaması gerekliliği Proje yöneticisinin insiyatifinde olacaktır.  Şayet gerek görmez ise bu sorulara cevap vermez. Proje ilgili sorular teknik anlamda Proje müelliflerine , idari anlamda ise proje yürütme grubuna yöneltilecektir.

Zeyilnamelerin sayısı ve kapsamı teklif verme süresini tehlikeye sokar ise İşveren veya vekili süreleri 1 haftayı geçmemek kaydı ile en fazla 2 hafta ilave süre verebilir. Bu genellik ile istenmez. Tüm teklifler geldikten sonra , değerlendirme grubu tüm teklifleri bir protokol ile açar. Proje teslim safhasında oluşan eksiklik var ise söz konusu eksik teklif  sahibi bu yarışmadan elenir. Teminatlar ve öneri raporları da işin parasal teklifi kadar önemlidir.

Takriben 1 ay içinde  tüm teklifler işveren tarafından incelemeye alınır. İnceleme süresi  içinde ilk yarısında , var ise minör eksiklikler için yükleniciye sayısı 1 kezi geçmemek üzere uyarı yapılır. Bu uyarı şayet talep eder ise diğer teklif veren tedarikçilere de iletilir. Bu uyarı ile eksikliğini gideren tedarik çi yarışçı, yarışa devam edebilir.

Bir ay sonunda tüm teklifler proje grubu tarafından değerlendirilmiş ve uygun teklif veren tedarikçiler belirlenmiş olur.  İlk 2 sırada olan her gruptan 2 firma bir ay değerlendirme süresi sonrası aynı gün görüşmeye çağrılır. Bu süreç 1 hafta içerisinde sonuçlandırılır.  Bu teklif  ile proje değerlendirme komisyonunun algılayıp sonuca götürdüğü metnin uzlaşma ile aynı olduğu onaylanmalıdır. Taraflar bu onayı da verdikten sonra , sözleşme imzalanması  için devam eden haftanın son iş günü törensel imza atılması için bir seromoni düzenlenir.

Bu imza süresine kadar işi kazanan tedarikçi bankalardan ve resmi dairelerden temin edeceği süreç gereği evrak ve dökümanlarını  iş verene teslim etmek üzere  toplar.

Anlaşmanın imzalanması nı müteakip 1 hafta içerisinde Mobilizasyon başlamalıdır. Tedarikçi  İlk günden sahada İşçi Sağlığı ve İş güvenliği ile alakalı 1. sınıf belgesi olan Uzmanı ve Saha Proje tepe yöneticisini hazır tutacaktır.

Bazı alt tedarikçiler , sahaya işin sonuna doğru geleceklerdir. İş yerinin genel  ISG sorumlusu Ana yüklenicidir. Bu yüzden Ana yüklenici sahaya tüm gelenlerin gerekli  didaktik eğitimlerin alınmasından sorumludur. Ayrıca her alt tedarikçinin sahada bulunduracağı bir 2. Sınıf ISG uzmanı da olacaktır.

İş yerinin tertip ve  düzenin den Ana yüklenici sorumlu olmasına rağmen , bu temizlik işlerini gerçekleştirmek üzere almış olduğu tedbirleri ve bunların maliyetini bu kirlenmeye sebep olan alt tedarikçilere fatura edecektir. Genel olarak tüm iş yapan gruplar oluşan çöplerini sahada Ana yüklenicinin gösterdiği yere taşımaktan kendileri sorumludur. Bu ikazlara uymayan tüm çalışanalar 2. Kez ikazı müteakip sahadan uzaklaştırılır.

Yükleniciden beklenen önemli evraklardan bir tanesi , İş Programıdır.  Haftalık bazda  takip edilen herhangi bir program kabul edilir MSP veya Excel  iş boyunca ,toplantılarda takip edilebilir hassasiyet ve içerik ile hazırlanacaktır.

Tüm yüklenicilerin aylık SGK kesintilerine dair ödeme makbuzlarının bir kopyası idareye ibraz edilecektir. SGK zorunlu sigorta ödeme seviyesi rapor halinde aylık işverene sunulacaktır.

Tüm alt yükleniciler Ana yüklenici altında yer alacaktır. İş yeri hekimi ve hemşiresi  1. sınıf  ISG uzmanı maliyetlerine  alt tedarikçiler de belirlenen esaslar dahilinde katılacaklardır.

Bu sürecin, uygulanması esnasında aşağıdaki işlerin yapımı gerçekleşecektir. Uygulayıcı Firmaların ve tedarikçilerin yanı sıra altta belirtilen organizasyonun kurulması gerekli olacaktır. Bu organizasyon grubu işin gidişatına bağlı olarak hafta da en az bir kez, hep birlikte bir koordinasyon toplantısı yaparlar. Bu toplantının gündemi en az 3 gün evvel  toplantı Sekreterya sına  yazdırılır . Cuma toplantısının gündemi Salı akşamı yayınlanmış olacaktır. Sekreterya görevi Ana Yüklenici  bünyesinde olacaktır. Grupların birbirleri ile ikili yazışmalarının bir kopyası bilgi için sekreterya ve  ilgili kontrol Müh. ne de yollanacaktır.

  1. Yapımcı Ana Yükleniciler,
    1. Proje Müdürü, Uygulama sahasının  tepe yöneticisi ve sorumlu kişisidir.
    2. Teknik Ofis Müdürü, ve Uygulama Projeleri çizim grubu. Teknik Ofis Md. Aynı zamanda alt yükleniciler tarafından hazırlanan projelerin süperpozisyonundan
    3. Uygulama Saha Mimarı,
    4. Uygulama Saha Müh,
    5. Teknik Ressam,
    6. İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Uzmanı,
    7. İş yeri hekimi ve Hemşiresi,
    8. Teknik Depo İdarecisi,
    9. İdari Amir,
  2. Yapımcı Alt Yükleniciler, ( Alt Yükleniciler işlerinin Büyüklüğüne göre Ana Yüklenici formatında örgütlenebilirler )
  • Proje Müellifleri, ( Projeyi hazırlayan grubun uygulama yerinde ki uygulama takibinden sorumlu elemanlarıdır. ) Proje Müellifleri , Yüklenici tarafından hazırlanan imalat resimleri  ni  kontrol eder ve onaylarlar.
  1. Kontrol Mühendisleri ve Mimarlar, ( Bu grup İş verene direk bağlı olan veya işveren tarafından proje uygulama süresince bu projeye atanmış kişilerdir. ) Uygulama ile alakalı resimlerin As-Built projelerinin de uygulama ile karşılaştırılıp çizimlerin teslim alınmasından sorumludur. Çelişki olması halinde Müellifler ile sorunu çözmek zorundadır.
  2. Hak ediş Tespit ve Raporlama Grubu, ( Bu grup kontrol mühendisleri tarafından onaylanan hak ediş raporları ve As- Built dosyalarının onaylanıp kendilerine gelmesi ile birlikte , yürürlüğe sokacaktır. )
  3. Sözleşme için hukuk Bürosu, Bu grup sözleşmelerin hazırlanması ve uygulamada karşılaşılan sorunların çözümünden sorumludur.
  4. Ruhsat ve Yapı İzinlerinin Alınması,
  5. SGK bildiriminin yapılması ve iş yeri numarasının alınması,
  6. All risk sigortası yapılması,
  7. Mobilizasyonun sağlanması, Sahada geçici binaların kurulması,( Kurulan yapıların inşaat boyunca yerinden oynamayacağı esas alınacaktır. Gerekirse komşu parsel kiralaması yapılacaktır. ) Alt yüklenici baraka ve depoları da Ana Yüklenici marifeti ile organize edilir.
    1. Yönetim ve Ofis Barakaları,
    2. Yatakhaneler, sosyal yapılar ( işçiler için )
  • Depolar,
  1. Güvenlik Noktaları,
  2. Hafriyat araçları için temizlik yolları,
  3. Hafriyat ve Dolgu işleri,
  4. Temel İzolasyonu, ( Isı ve Su )
  5. Temel topraklaması,
  6. Temel Dranajı ve Atık Su çıkışları,
  7. Temel inşaatı ve İstinatlar, ( Dilatasyon Yükselmesi ile alakalı uygulama projeleri ile birlikte , ) 5 cm
  8. Kolonlar ve Perde Duvarlar, döşeme Betonları,
  9. Çelik İmalatlar,
  10. Çatı ve Cephe Kaplamalar,
  11. Mekanik uygulamalar,
  12. Elektrik Uygulamaları,
  13. Bahçe ve Peyzaj,
  14. Sınır duvarları ve yollar,
  15. Dış Bağlantı Rögarları ve Fabrika içi arazi borulama ,
  16. Dış Enerji Bağlantıları ve , Kullanım Noktaları için kazı ve Kapatmalar,
  17. Hijyen Alanlarda ,Hijyen Zeminlerin yerleştirilmesi,
  18. Endüstriyel Zeminlerin  beton ve katkı ile dökülmesi,
  19. Endüstriyel zemin Kaplamasının yapılması,
  20. Temiz Oda Panellerinin Döşenmesi, (Aydınlatma Armatürleri, Hepa Kutuları , Pass Box,  ve  A/L .)
  21. İlaç Üretimi Dışı Konuların Yapımları

Teknik Müdür ve Fabrika Müdürü gözetiminde gerçekleştirilmelidir.

  1. Giriş de Karşılama ve Kıyafet değişim bölümleri,
  2. Yeraltı Su Sarnıcı ve Pompa Bağlantıları,
  3. Toplantı ve Eğitim salonları,
  4. Yemek , Kantin ve diğer sosyal Bölümlerin yapımı,
  5. Atık Su Arıtma tesisi,
  6. Hurda Deposu,
  7. Katı Çöp Deposu,
  8. Solvent Depolama Binası,
  9. Enerji Üretim ve Dağıtım Tesisi,
    1. Elektrik, ( OG, Trafo, ADP, Kompanzasyon )
    2. Isıtma,
  • Soğutma,
  1. Basınçlı Hava ve Kompresör Sistemi,
  2. Basınçlı Gaz İstasyonu,
  3. Hidrofor Sistemleri ( Kullanım suyu ve Yangın Hidroforu ) ve Ön Arıtma,
  4. Ecza Yatırım ve Donanımları,

Üretim Müdürü, KKL  Müdürü ve Fabrika Müdürü , gözetiminde sürdürülmelidir.

  1. Üretim Makinelerinin temini,
  2. Yardımcı Üretim makinelerinin temini,
  3. Ambalaj Makineleri ve temini,
  4. Basınçlı Gaz Dağıtımı,
  5. Laboratuvar Bankoları ve Dolaplar,
  6. Tartım sistemleri, Soft ware ile
  7. Numune Alma Sistemleri,
  8. Depo Donanımı ( Raf ve Taşıma Sistemleri ) ve Soft Ware,
  9. Kare Kod sistemleri,
  10. Kalite Güvence Faaliyetleri ve Validasyonlar,
  11. Kalite Güvence Bölümü kurulması,
  12. Ana faaliyetlerin Planlanması,
  13. Validasyon Master Plan Hazırlanması,
  14. Tüm SOP lerin Hazırlanması,
  15. Kalibrasyon İşlerinin tamamlanmöası,
  16. Kalifikasyon işlemlerinin tamamlanması,
  17. IQ ve OQ dosyalarının Tamamlanması,
  18. PQ çalışmalarının tamamlanması,
  19. Devreye Alma ve İlaç Üretimi,
  20. Üretim Alanlarının tamamlanması ,
  21. Depo Alanlarının tamamlanması,
  22. Teknik Alanların tamamlanması,
  23. Laboratuvar Alanlarının Tamamlanması,
  24. ARGE Bölümlerinin tamamlanması,
  25. İdari Bölümlerin Oluşması,
  26. Yönetim Birimleri ile Entegrasyon,
  27. Muhasebe,
    1. Ticari Muhasebe,
    2. Müşteriler Muhasebesi,
  • Maliyet Muhasebesi,
  1. Bütçe Departmanı ,
  1. Tedarik ve Logistik,
    1. Ham madde,
    2. Ambalaj Maddesi,
  • Sarf Malzemeler,
  1. Teknik Malzemeler,
  2. Yardımcı Malzemeler,
  1. Pazarlama ,
    1. Ürün Müdürleri,
    2. Eğitim Müdürleri,
  • Organizasyon müdür,
  1. Reklam hatırlatma bölümü,
  2. Yeni Ürün kurulu, sekreteryası,
  1. Medikal bölüm,
  2. Ruhsat Bölümü,
  3. AR-GE Bölümü,
    1. Yeni ürün,
    2. Metod Validasyonları,
  • Stabilite Çalışmaları,
  1. Patent Çalışmaları ( Patent Komiserliği ) ve hukuku
  2. Satış ve Ticaret,
    1. Bitmiş Ürün deposu yönetimi,
    2. Sevkiyat ,
  3. İnsan Kaynakları,
  4. İdari Amirlik,
    1. Gece ve Gündüz Güvenlik birimleri,
    2. Şöför ve hızlı tedarik birimi,
  • Mutfak Yönetimi,
  1. Sarf Malzeme depoları ve dağıtımı,
  2. Temizlik personeli yönetimi,